빅데이터 경매분석을 읽고

빅데이터 경매분석을 읽고

 부동산 경매를 배우는 가장 큰 이유는 돈을 벌기 위해서이다. 

그렇기 때문에 혼자도서 투자할 수 있는 자금 여력이 있을 때 도전해야 한다. 

경기는 둔화-하강-회복-상승의 사이클이 있다. 

저렴하게 받아서 바로 비싸게 팔겠다는 생각은 버려야 한다.

 

<부동산 보는 안목을 기르기 위해서는>

 첫 번째 민법적 권리분석(말소기준권리 분석 등), 공법적 인수 분석(허가권의 승계, 이행강제금), 

            물리적 하자 분석(건물 내외부 손실 등)을 할 줄 알아야 한다.

 두 번재, 미래에 가격이 오를 가능성이 있는지를 보는 눈이다.

 

경매 용어들에 익숙해지고 나면, 말소기준권리, 대항력, 등기부등본이나 건축물대장(건축물의 정확한 용도를 확인) 보는 방법 등을 배운다.

 

* 유용한 사이트

지지옥션 (매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서)

-경매정보 출글자 배경색력 후, 이동 시 중점적으로 봐야 할 것을 미리 표시하면 좋다.

인터넷등기소- 등기사항전부증명서

정부24홈페이지- 건축물대장

지방자치단체 홈페이지- 지자체가 시행하는 개발사업과 지구단위 계획

국토교통부 실거래가 공개시스템-실거래가 파악

부동산 정부 씨이얼-토지이용계획, 건출물대장의 내용

국토교통부-부동산관련 정책언론 기사내용

국토교통 통계누리-주택공급 예정 현황

국가통계포털-주제별 통계확인 가능

일사편리-부동산종합 증명서 무료 열람가능

새올전자민원창구(지역명+새올전자민원창구) : 행정처분 내용 확인가능

한국감정원 부동산통계정보시스템: 부동산 관련 통계시스템

클린업시스템-재개발, 재건축, 도시환경 정비사업의 진행단계를 알 수 있는 곳.

kb부동산 리브온-매매 및 전세 변동 그래프를 한눈에 확인, 단지내 가격 정보 확인 가능,

호갱노노-지도를 통한 아파트 분석에 특화

밸류맵-원하는 지역의 지도를 통해서, 한번에 확인 가능(시간절약이 가능하다)

 

 

 

* 전세가격 지수확인- KB부동산 리브온이 제공하는 시계열 자료,

(매도우위 : 집을 팔려는 사람보다, 사려는 사람이 더 많은 매도자가 유리한 상황으로, 

가격 상승이 큰 시장을 의미한다)

* 매도.매수 동향확인 - 부동산지인을 통해서, 지역별 매도/매수 동향을 신속한 확인 가능

* 아파트 및 주택 공급물량 확인 방법 

  국가통계포털의 메인화면에서 국내통계>주제별통계>주택유형별 건설실적 다가구 분석 순으로 선택 후 확인가능

* 모든 주택의 전국 인허가, 착공, 준공 실적을 신속히 확인-씨리얼 홈페이지

(부동산통계>주요통계>주택>주택공급)

* 실제로 입주 가능한 아파트 조회시 시간절약 법: 부동산지인 사이트에서 수요/입주 메뉴

(EX, 공급물량대비 입주물량을 확인하면 전세,매매가격의 동향 파악에 유리)

* 인구이동차트 확인 - 통계청에서 인구 이동 통계자료 확인 가능 혹은 부동산 지인 사이트에서 도 간편하게 확인 가능.

* 원하는 지역의 사업체 수 분포 현황-통계지리정보서비스(중소기업, 대기업의 분포 파악)

* 지하철 승하차 인원 확인-서울열린데이터광장(교통)

* 국가학업성취도-학교알리미 사이트, 아파트실거래가 사이트,

 // 경기권에서 학원가가 잘 형성되어 있는 곳 - 분당, 수내동, 평촌, 일산 후곡마을

* 건축물 대장확인-정부24, 건축행정시스템 세움터에서 발급 가능.

  (위반건축물 확인, 낙찰시 위반건축물의 경우 이행강제금을 납부해야 되므로, 관할관청에 위반건축물 여부를 반드시 확인해야 한다)

 

 

 

<경매전 주택의 종류 파악하자>

-다세대 주택: 아파트, 오피스텔 등

-연립주택:    바닥면적이 660㎡초과, 4개층 이하 주택

-다세대주택:  바닥면적이 660㎡이하, 4개층 이하 주택

-다중주택: 단독주택의 한 종류로, 연면적이 330㎡(100평)이하이며, 

전체 층이 3층이하로 과거의 하숙 형태로 생각하면 편함.

(건축물의 용도가 다중주택인데, 방마다 싱크대나 취사시설이 있다면 위반)

-다가구주택: 단독주택의 한 종류로 / 19세대 이하가 거주할 수 있고, 

주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하, 바닥면적 합계가 660㎡이하인 주택. 

방마다 화장실이나 싱크대를 설치가능하다.(일반인이 살 수 있는 상한선??)

 

TIP)다가구는 낙찰시 방 개수만큼 대출에서 공제된다.

(이유? 은행은 빈방에도 소액임차인의 최우선변제금을 

제외하고 하기 때문에, 다세대에 비해 대출규모가 50%정도로 낮다)

 

TIP)단독주택은 건물과 토지의 등기부가 나뉘어 있으므로, 모두 확인 해야한다.

 땅의 부족으로 단독주택도 가치가 높다고 할 수 있다.

 

TIP)빌라는 개별성이 강하기 때문에, 최소 5개 이상 유사한 물건의 

실거래가, 호가, 임대가를 비교해 봐야 한다. 신축은 실거주용으로 

매입하는 것이 좋다. 구축은 재개발, 재건축 지역이 매도차익을 

실현할 수 있는 물건이다. 이유는 대지지분이 넓은 오래된 

다세대주택이나 연립주택은 건축업자들에게 인기가 많기 때문(개발이익형)이다.

그렇기 때문에 용도지역 확인은 필수, 

(비싼 순서/ 녹지지역<주거지역<공업지역<상업지역),

                (주거지역 중 일반주거지역<준주거지역) 

또한, 건축물대장과 등기사항전부증명서의 일치여부도 확인해야 한다.

 하지만 빌라가 위치한 지역에 신규 아파트가 공급된다면, 

빌라의 실거주 수요가 감소 할 수 있다.

TIP)빌라에 거주하는 총무에 협조를 구해, 건물 내 하자가 

있는지 파악하는 것도 중요 팁, 그리고 옥상의 방수공사 등 

건물하자에 대해서도 확인해야 한다.

 

TIP)전 사용자가 내지 않은 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 

승계해야 하므로, 사전조사해 실투자금에 반영한 뒤 입찰해야 함.

TIP)옥상에 초록색 혹은 회색으로 칠해져 있다면 방사 공사가 되어있는 것.

[책을 읽어주는 남자(재테크 편)] - 부동산 상식 사전을 읽고<1>

[책을 읽어주는 남자(재테크 편)] - 부동산 상식 사전을 읽고<2>

[책을 읽어주는 남자(재테크 편)] - 부동산 상식사전을 읽고<3>